Имотен проблем

[Savina]

Скъпи колеги..., много ви моля да..., та питането ми е следното:
Сключен е предварителен договор за продажба на имот. Лицето упоменато като продавач, не е собственика на имота. Какво е основанието за недействителност на този договор?
В горния предварителен договор е уговорено предаването на владението да стане в 7-дневен срок след сключването му. Откога започва да тече придобивна давност за имота - от предаване на владението по предварителен договор или от сключването на окончателния договор?

[Гост]

Предварителния договор, за да е действителен трябва да съдържа всички съществени условия, които се отнасят до окончателния договор, както и да е сключен в изискуемата от закона форма. Ако вещта, предмет на предварителния договор не е собственост на бъдещия продавач и той не я придобие до един последващ момент, в който окончателния договор трябва да бъде сключен, то несъмнено такъв не може да има и дори да бъде сключен то той ще бъде абсолютно нищожен, а вие ще бъдете евинциран. Друг е въпросът, че продавачът по предварителния договор носи т.нар. преддоговорна вина, която може да бъде реализирана чрез иск по чл. 12 или пък чл. 189 ЗЗД и покрива както позитивните, така и негативните вреди.
Що се отнася до придобивната давност, смятам , че същата започва да тече от момента на предаването на владението, но това ще бъде 10-годишна придобивна давност на недобросъвестния владелец, а кратката 5 - годишна придобивна давност - от момента на сключването на окончателния договор.

[tzveten]

Iskam da pod4ertaiq 4e prodajbata na 4ujda ve6t ne e ni6tojna, jia e dristvitelna. Prodava4ut, koito ne e esobstvenik na ve6ta ne moje da ia prehvarli za6toto nikoi ne moje da prehvarli prava koito niama. Kupuva4ut pri takav slu4ai moje da iska razvaliane na dogovoraa po 4l= 87 ot ZZD ili da se postavi v roliata na otvetnik po edin bade6t isk it istinskia sobstvenik na imotaq kato moje da privle4e v protzesa i mnimia prodava4

[Tzveten]

Колкото се отнася до придобивната давност тя започва да тече от предаване на владението или по -точно откогато купувачът установи трайна фактическа власт върху него

[dishkata]

Договорът си е напълно действителен, единствено купувачът няма да стане собственик при сключването на окончателен. Защо му е обаче да сключва такъв, по-добре да иска разваляне на предварителния по чл. 87 от ЗЗД, може да доказва и вреди ако не е фиксирана неустойката. Всичко останало и за преддоговорната по чл.12 си остава. Но трябва да има предупреждение и да му се даде срок за изпълнение, в който той има възможност да стане собственик. Не знам какъв е конкретния казус.

[Гост]

Да - предварителния договор е действителен, но при сключване на окончателния договор - той ще бъде абсолютно нищожен, ако имота не е собственост на продавача. Това имах предвид по-горе.

[Гост]

продажбата на чужда не нищожна!

[Savina]

Уважаеми колеги,
Благодаря Ви за отговорите. Надявам се да Ви улесня като конкретизирам въпроса ми.
Имотът е собственост на двама братя и е закупен преди брака. Единият от братята е в чужбина и бившата му съпругата сключва предварителния договор за продажба за целия имот като единствен продавач. Този договор има условие владението да се предаде в 7-дневен срок от сключването му. При сключване на окончателния договор единия брат се явява, а на мястото на брата, който е в чужбина се явява подставено лице с неговите документи за самоличност и се подписва вместо него. Впоследствие съпругата-мним продавач почива, а братът, който се връща от чужбина завежда дело за обявяване на окончателния договор за нищожен поради липса на съгласие. Противопоставят му 5-годишна придобивна давност от датата на предаване на владението по предварителния договор. Въпросите ми са:
1. Откога тече давността за ищеца? От момента на узнаването, или не?
2. Добросъвестен ли е купувача по предварителния договор при положение, че при сключването му е видял, че жената-продавач не е собственик на имота по нотариален акт?
3. Частично недействителен ли е окончателния договор?