Покупка на Нива от търг, с вписан договор за аренда

[teogeo]

ал. 5 на чл. 3 от ЗАЗ (редакцията от 2007) я махнаха заради ал. 4, която просто направи първата ненужна.

Новата ал. 5 (от 2017) защо я махнаха - не знам.

в/ договорът за аренда няма действие по отношение на купувача и той успешно може да осъществи въвода във владение, тъй като чл. 3, ал. 5 ЗАЗ е отменен

Това пък, ако го обясните... При условие, че е вписан и е вписан преди възбраната, как купувачът на такъв имот по публична продан ще изгони арендатора (с въвод във владение от СИ-то) - честно, нямам си и на идея. Уж едни и същи закони четем, а то...

[n_ikito]

трето лице (купувач) не може да прекратява договора, трябва да е страна по него. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. В ЗАЗ обаче няма такава разпоредба.

чл.17 ал.2 ЗАЗ "Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването."

[kalahan2008]

чл.17 ал.2 ЗАЗ "Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването."

Съгласен съм. В такъв случай остава възможността купувачът да прекрати договора на някое от основанията в закона или договора, но вече като страна по него - например ако арендаторът не плаща.
Другият вариант е да се позове на чл. 498, ал. 2 ГПК - ако договорът е вписан преди възбраната и/или ипотеката, и да си извърши въвод. Ако вписан след това е ясно.

Уж едни и същи закони четем, а то...

Едни закони четем, но всеки има своя интерпретация. Някои анализират разпоредбите, други се заяждат.
Чл. 3, ал. 5 ЗАЗ уреждаше конкуренцията между няколко последователно вписани договори за аренда, учредени от различни съсобственици. Мислех си за варианта когато имотът е изнесен на публична продан след съдебна делба, но от казуса не става ясно дали е такъв случаят.

[karanedeff]

Ако един земеделски имот не се обработва, това го уврежда - същият се захрастява и залесява, влошават се качествата му, като последващата му обработка се затруднява и оскъпява (като "рунтяса" като гърдите на Дан Колов или рунтавите мисли на ivan_lawyer, да видите колко повече пари струва да се изоре и вкара "в релси" такава земя). Ето Ви основание за разваляне на договора

Това си мислех и аз, щом твърдите, че нивата не се обработва дали обаче е така. Арендатора може да е преарендовал имота и той да се обработва от друг. Този договор за преаренда може да не е вписан и тогава не можеш му хвана края....

[Melly]

Мислех си за варианта когато имотът е изнесен на публична продан след съдебна делба,

Не мисля, че случаят касае хипотезата на чл.348 ГПК.

По-скоро допускам, че собственикът, а от м.07.2016 в качеството на арендодател, преди тази дата е обезпечил кредит с ипотека върху земеделския имот, придобит от купувача по ПП през м.6.2018.
Кредитът е обявен за предсрочно изискуем и въз основа на чл.417, ал.2 е пристъпено към принудително събиране вземането на кредитора. Имотът е изнесен на ПП и с Постановление е възложен на купувача по тази продан. Затова написах, че Калахан е прав. ЧСИ може да извърши законосъобразен въвод. Това негово действие може за бъде обжалвано от трето лице само в сроковете и по реда на чл.523 ГПК - т.е., с предявяване на иск за собственост, какъвто иск, дори и да бъде предявен от арендатора, то той ще бъде отхвърлен поради неоснователност, защото ищецът арендатор не би могъл да докаже материалнопраната си легитимация, черпейки права от макар и вписания аренден договор. В една такава хипотеза арендният договор следва да се счита прекратен по право.

[Melly]

Допълвам разсъжденията си:

Разпоредбите на чл.17 ЗАЗ по отношение на купувача по ПП са неприложими в горния случай.

[sergei7]

Преди договора за аренда има вписана ипотека, а възбраните са след догвора за аренда. Нивата е служила като обезпечение на кредит, няма делба.

[Melly]

Преди договора за аренда има вписана ипотека, а възбраните са след догвора за аренда. Нивата е служила като обезпечение на кредит....

Млади колега,
АКО беше ВМЪКНАЛ това изречение още в началото (обстоятелствената част на казуса), нямаше да се изпишат цели две страници с догадки...

Последното ти включване потвърждава, че изначално съставената от мен конструкция е била вярна. Удовлетворена съм, че с първото ми включване по темата, споделяйки мнението на Калахан, отговорът ми (макар и кратък) е бил правилен.

[sergei7]

Говорих със Съдията по Вписвания, и същия ми потвърди, че и да направим въвод не може да прекратим договора...
[/b]
не зависимо от чл.498 /3/:
ГПК
Въвод на купувача
Чл. 498. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане.
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
(3) (Нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.

[Melly]

Говорих със Съдията по Вписвания, и същия ми потвърди, че и да направим въвод не може да прекратим договора... не зависимо от чл.498 /3/:
.......................
Чл. 498. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане.
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
(3) (Нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.

Колега, оставам с впечатлението, че си още в началото на академичното обучение по специалност Право. Това ме кара да мисля, че въпросът за "живота" на арендния договор продължава да те вълнува при законосъобразно извършен въвод във владение на Купувача по публичната продан.
Остави го, нека си стои вписан в регистрите на АВп. Няма да е нито първият, нито последният аренден договор оставил отпечатък в партидата на имота.