Покупка на Нива от търг, с вписан договор за аренда

[sergei7]

Здравейте, колеги!
Искам да уточня, че в момента уча право и ще съм благодарен за Вашата помощ по следния въпрос.

През 06.2018г влязло в сила постановление за възлагане. Имота който е купен от търга е нива.
Стария собственик има вписан договор за аренда от 07.2016г със срок от 10г.

По какъв начин може да бъде прекратен договора за аренда!
/Въпросния договор е сключен умишлено от стария собственик и реално земята не се обработва!/
ЕТО И ВЪПРОСНИЯ ДОГОВОР който взех от Агенция по вписвания.

Договор
за аренда на земеделска земя
Днес 07.2016г. …..
Раздел II
Предмет на договора:
АРЕНДОДАТЕЛЯ предоставя под аренда за временно ползване земеделска земя, Нива….
Срок и плащане по договора:
1.Срока на договора е 10г.
2.Стопанската година започва от 1 октомври, на всяка календарна година.
3.За ползването на горепосочения имот АРЕНДАТОРА заплаща на АРЕНДОДАТЕЛЯ, годишна арендна вноска в размер на 360лв
4.Арендната вноска се изплаща веднъж годишно в началото на стопанската година, но не по-късно от края на месец септември и важи след реализация на продукцията.
Раздел III
А/Права и задължения на договора на АРЕНДОДАТЕЛЯ:
1.Да предаде по опис на АРЕНДАТОРА имота по т1 разделI в състояние, което отговаря на ползването му по предназначение, като и да приеме същия по опис при прекратяване на договора. Описът не може да се оспорва. Липсата на опис не е пречка за страните да изпълняват задълженята си по договора.
2.Да осигури спокойно и безпрепятствено ползване на имота на АРЕНДАТОРА.
3.При прекратяване на договора, да заплати на АРЕНДАТОРА направените от него разноски по имота, с изключение на тези по чл.7 от Закона за арендата в земеделието.
4.При прекратяване на договора, да заплати на АРЕНДАТОРА стойността на направените с негово съгласие подобрения в имота, с които се е увеличила стойността.
Б/ Права и задължения по договора на АРЕНДАТОРА:
1.Да заплати на АРЕНДОДАТЕЛЯ договорената арендна вноска в срок по т.3 от раздел II на дговора.
2.Да ползва арендувания имот с грижа на добър стопанин съгласно предназначението му, като за срока на договора поддържа за своя сметка обслужващите имота съоръжения и ограждения.
3.Да спазва установените санитарно – хигиенни, потивопожарни екологични норми при ползването на имота.
4.Да уведоми писменно и незабавно АРЕНДОДАТЕЛЯ за появилите се недостатъци в имота както и за предявяване на претенции от трети лица.
IV Раздел. Отвоворсност:
1.Ако отдадения по аренда имот има недостатъци, които не са могли да бъдат открити при сключване на догвора или се появят такива в едногодишен срок от предването на имота, които правят имота изцяло или от части негоден за ползване, за времето до остраняването им, арндната вноска не се дължи или същата се намалява съответно. Ако недостатъците се дължат на причини, за които АРАНДОДАТЕЛЯ отговаря, АРЕНДАТОРА може да търси и обезщетение за вреди по ЗАКОНА за задълженията и догворите.
АРЕНДОДАТЕЛЯТ не отговаря за недостатъци на арендувания имот, които се ибил известни на АРЕНДАТОРА при сключване на догвора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на имота.
V Раздел. Прекратяване на догвора.
1.Настоящия договор за аренда се прекратява:
а/ С изтичане на уговорения срок.
б/По взаимно съгласие на страните.
в/ При неизпълнение на задълженият на някои от страните – по съдебен ред.
2.АРАНДОДАТЕЛЯТ може да прекрати договора преди изтичане на договорения срок, ако АРЕНДАТОРА забави плащането на арендната вноска за повече, от три месеца/ако е договорено тримесечно плащане/. Ако вноските са договорени за периода по кратки от една стопанска година, при неплащането на две последователни вноски.
3. Ако договора за аренда бъде прекратен преди изтичане на стопанската година не по вина на АРЕНДАТОРА, АРАНДОДАТЕЛЯ дължи стойността на още неоделенета, ноподлежаща на отделяне реколта.
Ако стойността на реколтата не може да бъде установена поради годишния сезон, АРЕНДОДАТЕЛЯ дължи обезщетение за направените от АРЕНДАТОРА разходи.
За всички неуредени въпроси в настоящия договор се прилагат разпоредбите на Закона за арендната в земеделието, Закона за задълженията и договорите и други нормативни разпоредби свързани с договора.
Настоящия договор се подписа в четири еднообразни екземпляра.
Забележка: Договора може да бъде допълван с анекс по всяко време по искане на една от страните.

[karanedeff]

По какъв начин може да бъде прекратен договора за аренда!

Прекратяване на догвора.
1.Настоящия договор за аренда се прекратява:
а/ С изтичане на уговорения срок.
б/По взаимно съгласие на страните.
в/ При неизпълнение на задълженият на някои от страните – по съдебен ред.
2.АРАНДОДАТЕЛЯТ може да прекрати договора преди изтичане на договорения срок, ако АРЕНДАТОРА забави плащането на арендната вноска за повече, от три месеца/ако е договорено тримесечно плащане/. Ако вноските са договорени за периода по кратки от една стопанска година, при неплащането на две последователни вноски.

[sergei7]

С изтичане на договора! - 10години - НЕ
По взаймно съгласие! - невъзможно
По съдебен ред - май е единственото решение!? Но, за какво да се хвана?

[teogeo]

С изтичане на договора! - 10години - НЕ
По взаймно съгласие! - невъзможно
По съдебен ред - май е единственото решение!? Но, за какво да се хвана?

Случайно сте си отговорили сам на въпроса.

[ivan_lawyer]

Юристът трябва да анализира - да прави разлики и да отсява от данните.
Първо - дали договорът е направен диктаторски. Тоест дали не дава превес само на една от страните, която е доминантна. В случая - това е типов договор - но има доминанта на арендодателя.
Като адвокат мисля само хищнически - в черно-бяло, кой е моят клиент. Тоест - мога да се изкажа и да защитя и другата страна, с две думи - аргументи много.

Как да преобърнем нещата. Договорът е двустранен. Имаме ли двустранен договор - можем да се хванем. Да се хванем - означава ние да атакуваме някаква клауза.

Обречени сте на съдебна скука, ако не намерите пробойна в насрещните задължения на арендодателя. Тоест на собственика.

Доброто в случая е, че нямате уговорен арбитраж (то и не може), така че имате самостоятелност за инициатива.
Трябва Ви провокативно поведение - но зависи от другата страна, дали ще се поддаде. Тоест - да ги извадите от равновесие.
Ако не плаща - работата е лесна.
Един тарикат (колко да е тарикат - ама нейсе), така направи, че да уговори среща при нотариус. Един вид - фикс-среща. Последствията бяха неблагоприятни. Просто не е възможно да спазиш минутата на срещата. Нотариусът оформя протокол и така се прави - пише не си се явил.

Фикс-среща е - все едно да поръчаш такси за ж.п. гарата, ако то не дойде в уреченият час - не ти е нужно и оттам отпадат вашите взаимоотношения.

[teogeo]

Юристът трябва да анализира - да прави разлики и да отсява от данните.
Първо - дали договорът е направен диктаторски. Тоест дали не дава превес само на една от страните, която е доминантна. В случая - това е типов договор - но има доминанта на арендодателя.
Като адвокат мисля само хищнически - в черно-бяло, кой е моят клиент. Тоест - мога да се изкажа и да защитя и другата страна, с две думи - аргументи много.

Как да преобърнем нещата. Договорът е двустранен. Имаме ли двустранен договор - можем да се хванем. Да се хванем - означава ние да атакуваме някаква клауза.

Обречени сте на съдебна скука, ако не намерите пробойна в насрещните задължения на арендодателя. Тоест на собственика.

Доброто в случая е, че нямате уговорен арбитраж (то и не може), така че имате самостоятелност за инициатива.
Трябва Ви провокативно поведение - но зависи от другата страна, дали ще се поддаде. Тоест - да ги извадите от равновесие.
Ако не плаща - работата е лесна.
Един тарикат (колко да е тарикат - ама нейсе), така направи, че да уговори среща при нотариус. Един вид - фикс-среща. Последствията бяха неблагоприятни. Просто не е възможно да спазиш минутата на срещата. Нотариусът оформя протокол и така се прави - пише не си се явил.

Фикс-среща е - все едно да поръчаш такси за ж.п. гарата, ако то не дойде в уреченият час - не ти е нужно и оттам отпадат вашите взаимоотношения.

Колега, Вие не сте наред психически. Казвам го най-отговорно и без грам намерение да Ви обидя / засегна. Повярвайте ми, имате сериозен проблем. То, че нормални хора няма е ясно. Всеки е малко чалнат (със сигурност и аз). Но Вашето... ...

[sergei7]

Напротив колегата споделя добри насоки, но какво по-конкретно да направя... съжалявам нo още уча... просто помагайте, не ме съдете...

[ivan_lawyer]

Никой не Ви съди, то останахме двама адвоката на кръст, като изключим от броене адв. Марковски, който си е сам по себе си двама. Мисълта ми е - че трябва да проходите, тоест в първите ми дела се спряпах (това е израз на Иван Вазов), че не можех да намеря банката - тоест подиума - къде да застана в залата. Защото ищец-ответник е различно. Чуденката в случая е как да извадите от равновесие ответната страна. Адвокатската професия не е само адвокатска карта.

[Melly]

........................ Адвокатската професия не е само адвокатска карта.

Правилно, Ванко!
Малцина са тези, които разбират написаното по дадена тема от теб.
Това, че изказът ти е малко странен, така е..... Но вниквайки между редовете, поне колегите би следвало да те разбират. Както и да е...
Карай, свиркай си.

[sergei7]

Колеги, ако имате идея в какво да се хвана насочете ме?

[teogeo]

Колеги, ако имате идея в какво да се хвана насочете ме?

Хубаво, аз няма да бръщолевя общи приказки и "пичи масали" като по-горе, най-малкото защото няма кой да ми приглася как зад големите глупости се криела някаква голяма истина, която всички сме толкова прости, че не можем да осъзнаем.

Ако един земеделски имот не се обработва, това го уврежда - същият се захрастява и залесява, влошават се качествата му, като последващата му обработка се затруднява и оскъпява (като "рунтяса" като гърдите на Дан Колов или рунтавите мисли на ivan_lawyer, да видите колко повече пари струва да се изоре и вкара "в релси" такава земя). Ето Ви основание за разваляне на договора

[ivan_lawyer]

Разликата между "Бийтълс" и "Ролинг Стоунс" е едно - това са все едно западни - английски бродяги. Баща ми много ги харесваше. Аз - също. Тоест разлика между таланти - няма - една вечер слушаш едните - другата вечер - другите.

Но - разликата между "Бийтълс" и "Диана експрес" е очевадна. Просто ние сме провинция. Обожавам българската естрада - но - изпуснахме влака - на жаргон казано.


Юридически сме слабо подготвени като факултет - нямаше по едно време и 20 човека във факултетната зала - предимно лекционна, това е и тъжно и ехиден факт, думите сами се изплъзват от устата ми.

Почти няма майстори -адвокати - всичко е наред иначе. Проблемът на гилдията е да не дава напътствия, а конкретни съвети.

[sergei7]

Колеги, при покупката, не се е правил въвод във владение /защото няма кого да се изкарава/, но си мисля ако изискам от ЧСИ да напави въвод, може ли въз основа на това да искам прекратяване на догвора за аренда???

[teogeo]

Колеги, при покупката, не се е правил въвод във владение /защото няма кого да се изкарава/, но си мисля ако изискам от ЧСИ да напави въвод, може ли въз основа на това да искам прекратяване на догвора за аренда???

Колега, вижте. Тук и Вие търпите критика. Сламка, съвет може да се даде, да се обсъдят мнения - за това е форумът. Но Вие искате цялостна стратегия. Но не е там проблемът, дори някой да Ви я даде, това ще е опасно, защото даващият съвет няма цялата фактология и документация пред себе си, а има само това, което Вие сте подали тук. Искате скалпел, без да можете да боравите с него умело. Дори и да Ви го даде някой, рискът да се порежете сам с него или да уморите пациента не е малък. Едно дело може дори и напълно изчистено откъм материална страна, може да се преобърне откъм процесуалната част (активна / пасивна процесуална легитимация и... да не продължавам).

Вие не познавате основни правни институти на гражданското право - правото на ползване, облигационните и вещните права, гражданския процес - също. Когато даден имот се държи от лице на правно основание, от държател, който го държи за собственика (наемател, а в случая - арендатор), то въводът във владение се извършва чрез простото съставяне на протокол. И от този момент наемателят / арендаторът държи вещта не за стария, а за новия собственик.

Отново съвет - не експериментирайте с правата си. Умни, бели и брадати глави са го предвидили, че някои професии следва да бъдат регулирани - адвокат, лекар, геодезист, фармацевт, одитор... Защото нещата, по които пипат, не са майтап и експериментите могат да докарат тежки последствия.

[ivan_lawyer]

Безсилието е равно на равнодушие.
Трябва да се направи покана към арендатора, това ще го "спече", казано пак на жаргон.

Трябва ли да казвам, че имам интензивен 23 -годишен опит, в гражданското и облигационното право.

Има бременност на облигационните отношения, говоря като адвокат със стаж.

Бременността означава да придвижите навреме галактиките - сега - по какъв начин е друг въпрос.

[kalahan2008]

ГПК
Въвод на купувача
Чл. 498. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане.
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
(3) (Нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.

Може би изобщо не Ви трябва никакво прекратяване на договора за аренда.

[teogeo]

ГПК
Въвод на купувача
Чл. 498. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане.
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
(3) (Нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.

Може би изобщо не Ви трябва никакво прекратяване на договора за аренда.

Никъде не е казано, че договорът за аренда е сключен след възбраната!!! Човекът не иска просто да встъпи в правата на стария арендодател, а иска да прекрати договора за аренда (може да е земеделски производител, който иска сам да си го обработва или да го отдава под аренда на друг арендатор), така че точно прекратяване му е нужно. Той си го каза поне това. Още повече, че тази ал. 3 я добавиха заради наемите и арендите, които се вписваха за срок до 3 години и се приемаха за действие на управление, с което се заобикаляше възбраната. Договор за аренда със срок от 10 години си е действие на разпореждане, което и без ал. 3 на чл. 498 от ГПК си е непротивопоставим на възбраната.

[Melly]

Арендният договор е подвид на наемния договор с тази разлика, че с него се предоставя за временно ползване имот със специфично предназначение срещу определена цена - може и в натура. По тази причина има отделна регламентация в специален закон относно валидността (изискване арендадателят да се легитимира с повече от 50% от участието в съсобствеността), срокове на действието му и изискването същият да бъде вписан в АВп.
Тези особености са присъщи на действие на управление на общата вещ, но не и на действие на разпореждане със същата. Арендният договор е облигационен, а не договор с вещноправни последици. Това най-общо като насока към автора на темата.

Калахан е прав.
Без да изпадам в подробности, ЧСИ може да извърши въвод във имота собственика купувач по ПП.

[teogeo]

Той и договорът за наем е с облигационно, а не с вещноправно действие, ама чл. 229/2 от ЗЗД разглежда договора за наем, по-дълъг от 3 години, като сделка на разпореждане.

http://gramada.org/%D0%B7%D0%B0-%D0%BD%D1%8F%D0%BA%D0%BE%D0%B8-%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B8%D1%8F-%D0%BD%D0%B0-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BF%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B5-%D1%82%D1%8A%D0%BB/

Тук са се постарили да хвърлят светлина върху нещата. Късно е и ме помръзва, затова - copy-paste.

"Понятието „разпореждане“ има по-широки параметри от понятието „отчуждаване“, защото не се изчерпва със сключването на транслативни сделки, а обхваща и други действия – учредяване на ограничени вещни права, залог и ипотека, преработване и унищожаване на вещта, отказ от право на собственост, отдаване под наем за повече от 3 години"

За споровете дали договорът за аренда е действие на разпореждане или такова на управление (и ако е - то до какъв срок) - въпросът е все още дискусионен, макар че наистина съдилищата на ниско ниво почнаха да държат линия, че е договор на управление. Толкова дълго обременяващ договор (10 години и повече), поне според мен, няма как да се приеме за действие на обикновено управление. Това е 1/7 от живота на човек. Доста време...

[kalahan2008]

Може би изобщо не Ви трябва никакво прекратяване на договора за аренда.

Никъде не е казано, че договорът за аренда е сключен след възбраната!!!

Точно така. Именно затова казах "Може би...". Но май е по-лесно да се слагат хиляди удивителни и да се заяждаме???????!!!!
От казуса не става ясно има ли ипотека, от кога е, кога е вписана възбраната.
Чл. 498, ал. 3 ГПК касае само непротивопоставимост на договора за аренда по отношение на ипотеката, а за действието на възбраната текстът е чл. 453, т. 5 ГПК (нов).
Що се отнася до договор за аренда, вписан преди възбраната и/или ипотеката, може да се разсъждава и в двете посоки, но на базата на ЗАЗ, а не ЗЗД, тъй като ВКС не признава съдебната практика за наемите за приложима по отношение на договора за аренда.

За споровете дали договорът за аренда е действие на разпореждане или такова на управление (и ако е - то до какъв срок) - въпросът е все още дискусионен, макар че наистина съдилищата на ниско ниво почнаха да държат линия, че е договор на управление.

Не е чак токова дискусионен, колкото си мислите.
Договорът за аренда е действие на управление - Решение от 01.03.2018 г. по гр.д. № 1251/2017 г. на ВКС, IV г.о.:

Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ.

Но според Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гражданско дело № 268/2015 г. на ВКС, I Г.О. /по-стара практика преди изменението на ЗАЗ през 2017 г./:

„...приложение по отношение на сключените от него (собственика) договори за наем на имота в подобна хипотеза следва да намери разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Тази разпоредба следва да намери приложение и при сключен договор за аренда, доколкото съгласно § 1 ПЗР на Закона за арендата в земеделието за неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, като се приеме, че лице, което може да извършва само действия по обикновено управление на земеделска земя, не може да сключва договор за аренда за срок, по-голям от минимално установения в чл. 4 ЗАЗ.“

Още нещо - чл. 25 ЗАЗ предвижда хипотеза, при която арендаторът бива лишен от ползването на имота, като в този случай се прилагат правилата на чл. 23 и 24, уреждащи отговорност за недостатъци.

Конкретно на въпроса на питащия за прекратяване на договора: трето лице (купувач) не може да прекратява договора, трябва да е страна по него. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. В ЗАЗ обаче няма такава разпоредба. Ако се разсъждава, че се прилагат съответно правилата на договора за наем към договора за аренда, следва да се приеме, че:
а/ купувачът замества продавача в наемното правоотношение, но за не повече от 1 година /чл. 237, ал. 1 ЗЗД/;
б/ купувачът замества продавача в наемното правоотношение, но само до изтичане на срока по чл. 4 ЗАЗ (5 години от сключване на договора за аренда);
в/ договорът за аренда няма действие по отношение на купувача и той успешно може да осъществи въвода във владение, тъй като чл. 3, ал. 5 ЗАЗ е отменен.
Ако е вярно а/ или б/, то следва, че купувачът може да прекрати или развали договора на някое от основанията в чл. 27-29 ЗАЗ.
Според мен обаче е /в/ - като черпя аргументи именно от това, че чл. 3, ал. 5 ЗАЗ, която норма бранеше преди арендаторите, вече е отменена. Но от друга страна пък това обезсмисля съществуването на чл. 498, ал. 3 ГПК и чл. 453, т. 5 ГПК. Явно двете законодателни промени /в ЗАЗ и ГПК/ не са много съгласувани помежду си и са възможни различни интерпретации.