Проблем с общ двор и начин на паркиране

[trando58]

Здравейте приятели! Дойде и моето време да се допитам до всички вас.Бих се радвал на мнения от професионалисти/като Poly/например,но няма да откажа и съвет от такива "непрофисионалисти" като мен,ако са се сблъсквали с подобен проблем.
Почти накратко!Към ЕС имаме дворно място,което от десетилетия се използва за паркиране на автомобили.Навремето в блока имаше една стара "Волга" и една стара "Шкода" и туй то,но с идването на "демокрацията" хората се замогнаха:) и започнаха да се чудят къде да си паркират "Мерцедесите",по-скоро техните наследници или нови собственици.Наложи се 2006г. да се изреаботи регламент,кой да има право да паркира и кой има предимство.
За уточнение:В дворното място има изграден навес с 10 гаражни клетки(разбира се незаконно)през 70-те год.,а собствениците в ЕС са 14.
От тогава досега не е имало проблем,приетите правила се спазваха от всички,но...лятоска около юли месец една от собственичките си продаде апартамента и новият собственик,след три месеца го отдаде под наем на някакви студенти.
Преди години още собствениците в ЕС се разбраха на ОС общо взето кой къде ще паркира автото,като всички се съгласиха,че ако не го използват временно,т.е. ежедневно,друг автомобил би бил в правото си да паркира там,т.е.имаш право на предимство по разпределение по общо съгласие,но нямаш права в/у самото място.Затова и в регламента записахме,че собственик може да ползва едно место за паркиране,ако живее в сградата,но не може да го преотстъпва на друг собственик или камо ли на външен човек.Всичко това е продиктувано естествено от факта,че собствениците на самостоятелни обекти в ЕС нямат такива в общият двор,нямат в НА собственост в/у определено паркомясто и затова решението на ОС се базира на тогава действщият в ПУРНЕС чл.4т.9,ако не ме лъже паметта.В регламента също е записано,че наемател в ЕС няма право на паркиране в двора,освен ако има свободни места и е с/у заплащане в полза на общата каса.
Та новите наематели от самото начало паркират автомобил в първата избрана от тях клетка,която ползва до момента собственик по досегашното споразумение,без да известят никого,още повече,че два-три дни преди това идваха при мене да ги регистрирам в домовата книга и изрично им обясних правилата в ЕС и ако искат да паркират авто по какъв начин става това.След сигнали от другите собственици,чак сле две седмици установих,че колата е тяхна.Последваха няколко опита /най-малко 5/да им обясня ,че са в нарушение,отговорът им беше:Нас не ни интерисува!"ние сме подписали договор с наемодателят и той ни е дал ключ за двора и ни е казал ,че можем да паркираме там колата си"На мойте опити да им обясня,че има приети правила и че хазяинът им не може да им дава под наем и общи за ЕС части,отговорът бе:разберете се с наемодателя.Добре!Нали съм хрътка,обаждам се на новият собственик(иначе приятен млад човек)и му казвам,че имаме проблем.Цитирам му решението на ОС от 2006г.и се мъча да го убедя,че ги нарушава.Отговорът му беше ,че той има идеална част от двора и че ще прави каквото си иска и че приетите правила от ОС не го интересуват.Мъчно ми стана,защото общо взето сме въвели в ЕС много точни и справедливи правила и много рядко имам проблем като Управител и затова се опитах отново да го убедя,предложих му да му изпратя на адрес/неизвестен/ или на Е-mailпротоколът с решенията на ОС,но не пожела.

Въпросът ми към "знаещите" е:
Има ли право собственик на самостоятелен обект в ЕС да отдава под наем и обща част от двора на ЕС и то въпреки,че има по този повод решения на ОС,в които влиза в противоречие.
Решението на ОС е:че наемател в ЕС,паркира автомобил в двора,ако се прецени,че има място и то определен от ОС наем.
Бих пейстнал целият текст тук от решението,ако трябва,но само за сега,ще кажа,че по приетите решения,дори и собственик който не живее постоянно в ЕС няма право да паркира/т.е да си оставя някаква кола като на паркинг/всичко това е продиктувано от липса на достатъчни места и решенията са максимално обективни.
Та,има ли право според вас,този наемател да паркира в двора на ЕС или трябва да се съобрази с приетите от ОС правила.
Общо взето,аз съм на ясно и отивам при чичко Чърч,но ми е интересно и вашето мнение.
Благодаря предварително.

П.П. имам и един друг проблем,но за него после.

[TheOldMan]

Не мисля, че ОС има право да дискриминира наемателите. Те все пак срещу заплащане получават всички благинки, с които се е ползвал собственика.
Я си представете, че се свика ОС на ЕС в която живеете и с 13:1 гласа (единия е ваш) се реши че вие нямате право да паркирате в двора? Вие няма ли да си потърсите правата в съда? Защо наемателя да няма право да си паркира МПС-то, след като обитава апартамент в нея? Той да не е втора ръка човек?
"Собственика не може да дава под наем и общи части на ЕС" - ами ако наемателите кажат че няма да плащат за чистачка и за асансьор, щото са "общи части", как ще се почувствате?

И малко извън темата - дори и ОС няма правомощия да разпределя по какъвто и да било начин незаконни постройки А ако клетките са отделни за всяко МПС поради невъзможност за отваряне на вратите заради преградите между клетките всяка клетка трябва да е широка поне 2.50. Ако направите общ навес (ама тоя път с проект) колите ще могат да паркират на разстояние под 2 метра и ще има място за всички...

[kirile]

+1
Решението на ОС е незаконосъобразно , в нарушение на материалния закон , съответно нищожно , тъй като правата на наемателя произтичат от правата на наемодателя , а в случая това решение нарушава както правата на наемателя , така и правата на наемодателя. Отделен е въпроса дали ОС има правомощието да взема такова решение , което зависи от това дали собствениците на самостоятелни обекти в сградата са и собственици на земята , респективно на незастроеното дворно място или имат само отстъпено право на строеж. И в двата случая ОС не може да лишава от права собственика или наемателите му.
Аз имам подобен казус и съм се консултирал с адвокат по този въпрос. ЕС е с отстъпено право на строеж , а земята , включително незастроеното дворно място е частна Общинска собственост. С приемане на Правилник за вътрешния ред , ОС без моето съгласие прие точка , с която се забранява паркирането на автомобили в двора. ОС може да взима решения единствено и само за общи части , на които е собственик , а решението не може да лишава от права който и да било от собствениците.

[nikiboy]

И аз имам едно питане по темата, да кажем блок с няколко входа и 50 апартамента, а в двора има място за 20 автомобила. Какво е редно да се реши и направи, за да няма ощетени т.н.

[teogeo]

+1
Решението на ОС е незаконосъобразно , в нарушение на материалния закон , съответно нищожно

Остава да се произнесеш и в частта за разноските. Това, че не решението ти не подлежи на обжалване е ясно

[TheOldMan]

И аз имам едно питане по темата, да кажем блок с няколко входа и 50 апартамента, а в двора има място за 20 автомобила. Какво е редно да се реши и направи, за да няма ощетени т.н.

Вариант 1: Който си намери място - паркира. Който закъснее - не паркира.
Вариант 2: Обявявате търг за месечен наем на местата. Който предложи и плати по-висока цена - има право да паркира до следващия търг.
Вариант3: Паркиране на смени - една седмица 20 автомобила, следващата седмица други 20, и така се "въртите" за да няма онеправдани.
Вариант 4: На мястото на паркинга правите градинка или детска площадка. Никой не паркира, няма ощетени.

Но предполагам че при 50 апартамента единствения възможен вариант е първи. Няма земна сила която да събере 50 човека и да са на едно и също мнение, щом се отнася за нещо което не е в полза на всички.

[trando58]

Топло, студено,студено .топло. Благодаря за досегашните мнения,но не знам защо,но не съм много удовлетворен от мненията напълно.Мисля,че ще има по - продължителен дебат от първоначално замисляният.Ако казуса беше лесен,нямаше двамата ми адвокати,чиито услуги ползвам от години ,да са на различни мнения.Лично аз по-принцип съм безпристрастен,паркирам си колелото направо в мазата,но става въпрос за принцип и за много по- сериозни неща които може да повлече след себе друго едно решение което е цакано по някакъв начин.
Като джокер: В нотариалните актове на собствениците е записано: .....и 1/14 част от общите части на сградата и ДВОРА. При нас няма процентно разпределение на общите части.
"Старият мъж" ми пише,че наемателят се ползва със всички благинки с които се е ползвал и собственика.Това значи ли,че след като събираме наем от магазини и от антени на покрива на мобилен оператор,наемателят ще прибира и тях? Това значи ли,че един наемател в ЕС може да сложи на балконът от външната стена една реклама примерно на "Кока - Кола" и да взема наем от там? Или да си сложи антенка на покрива ср/у наем на някой оператор.Каква е разликата тогава от паркирането в двора? Решено е какво да се прави с тези части и регламент кой и как да ги ползва.Можеше да се реши в двора с мнозинство, да се садят моркови например,е,тогава кво правим,мислите ли,че щяха да се избият за каротините Много ме съмнявам! Според мене за да ползваш нещо от общите части в ЕС и както е записано в решението на ОС на ЕС е неотменно право,ако го ползваш лично,но щом ОС е решило да не можеш да го отдаваш на друг за ползване,поради причини по-горе споменати/А именно ограниченото място/. Повтарям,че нямам лични претенции,просто искам като един съвестен и добронамерен Управител в ЕС,този проблем да ми се махне от главата и всичко да е наред да бе мечтая
Защо може този собственик да даде под наем личната си собственост -апартамент,но в този наем например не влиза таванската му стая,която е дадена под наем на друг човек или мазата?Не ми се рови сега да търся къде точно беше написано ,че собствениците могат да използват всички общи части които са за нормално използване(предполагам,че се има предвид стълбища,асансьор и т.н.т.
Така,че давайте още мнения плийз.

[TheOldMan]

ЗУЕС:

Чл. 5. (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък "собственици", имат право да:
1. използват общите части на сградата според тяхното предназначение;
2. участват в управлението на етажната собственост.
(2) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ползвателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1 и участват в управлението на етажната собственост, с изключение на вземане на решения по чл. 11, ал. 1, т. 7 и т. 10, букви "а", "б", "в", "г", "ж" и "л", освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.
(3) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът.
(4) (Предишна ал. 2 - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Обитателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1, както и да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас.

Ал. 2 е категорична - ползвателя има правата на собственик при ползването на общите части. Само правата му при гласуване за взимане на решения за управление са поорязани.
И... тъй като към имота върви и 1/14 част от двора, то правата на наемателя се разпростират и върху нея. Собственика не може да отдаде под наем само тая идеална част, както не може да отдаде площадката пред стълбището си, или асансьорната врата пред апартамента си, или фасадата на балкона си, или 1/14 от покрива. Но и никой не може да му забрани да я ползва по предназначение, дори и ОС на ЕС - съгласно ал.1 т. 1 на същия чл. 5.

[Melly]

Съгласно чл. 38 от ЗС, дворното място е обща част към етажната собственост. Това е така обаче, само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното място и те са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното място да остане съсобствено. В този смисъл положението на земята, върху която е изградена сграда етажна собственост, е сходно /но не аналогично/ с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците.
В случаите когато етажните собственици не са собственици на дворното място или не са единствени съсобственици на дворното място, а има и други лица - съсобственици, които не са етажни собственици, разпределението на правото на ползване върху дворното място може да стане само по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗС, тъй като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на дворното място, което не е обща част, а е съсобствено.

[nasko_69]

http://www.trudipravo.bg/index.php?opti ... &Itemid=37

http://www.trudipravo.bg/index.php?opti ... &Itemid=37

[trando58]

Благодаря на всички за ценните мнения. Мисля,че вече си създадох мнение по въпроса и ще го докладвам на ОС на ЕС,та да се свърши циркът.Разбира се отмяната на старото решение и приемането на новото,пак ще създаде проблеми,но какво да се прави,като сме си избрали да живеем в режим на ЕС.Другият вариант е в гората и една колиба,а и тогава не се знае какво ще измисли горският
Отделно много благодаря на Nasko_69 за ценните линкове,които ще ми свършат работа и по други спорове.

Още веднъж благодаря на всички и ВЕСЕЛИ ПРАЗНИЦИ!!!