Селска къща с двор - издаване на нотариален акт

[mobiman]

Здравейте,

Имам няколко въпроса, но преди да ги поставя нека се опитам да ви запозная със ситуацията към момента.

Преди ~ 50 години дядо ми е купил селска къща с дворно място и построена плевня на двора. Както се досещате няма НА нито за двора нито за сградите.

През 1982 година баща ми събаря плевнята и на негото място построява едноетажна къща. Къщата няма НА, мисля, че няма и разрешително за строеж.

Дядо ми почина преди 5 години, баба ми е още жива, като тя до преди 1 година живееше в старата къща отделно, след което отиде да живее при дъщеря си. Баща ми има 1 сестра и 1 брат, които живеят в други населени места.

Обобщено ситуацията е следната: Имаме ~ 500 кв.м. двор с 2 къщи, едната е стара от преди 50-60 години, а другата е нова от 1982 година. Нито дворът нито къщите имат НА. Баща ми стопанисва своята къща и двора през цялото време и плаща данъци в общината. Той има 1 сестра и 1 брат които живеят отделно в свои къщи на други места. Баба ми е още жива.

Въпросът ми е, какво трябва да се направи за да се издаде НА за имота и новата къща? Старата къща по-скоро вече се използва като помощна постройка където не живеят хора.

Възможно ли е да се издаде НА като "придобит по давност"?
Нужно ли е да се иска съгласието на баба ми, на брата и сестрата на баща ми при положение, че баба ми няма НА нито за имота нито за старата къща?

Поздрави,

[mobiman]

Уважаема г-жо/ г-це точно от морална гледна точка баща ми е собственик на въпросния имот и къщата (новата) към този имот.

Какво разбирате под "наследствена маса"?

1. Дядо ми не остави никакво завещание.
2. Както казах, имотът и къщите (старата и новата нямат НА).
3. Свидетели могат да потвърдят, че от 1982 г. насам баща ми поддържа имота, своята къща, а и старата къща.
4. Брат му и сестра му след като се ожени/ омъжи заживяха в свои къщи на други места.

Не сме тръгнали да отстраняваме когото и да е било от имот, но не виждам какво точно ще се дели в този случай? Дворът на двете къщи? Новата къща? Или старата къща? Как като няма документи за тях? На какво основание брат му и сестра му ще търсят дял при положение, че те и един пирон не са забили никъде?

Може ли да се приложи "придобиване по давност" съвсем законно?

Нямаме планове да харчим пари за да подкупваме когото и да е било за да отстраним някого.

[mobiman]

Някак не е достатъчно само да държите имота- за да е текла придобивна давност ви трябва още.

Благодаря Ви за мнението.

Бихте ли казали какво друго е необходимо за да е текла придобивна давност?

Поздрави,

[Standbay]

... Бихте ли казали какво друго е необходимо за да е текла придобивна давност? ....

Владение, видове владение, държане

Владение, видове владение, държане

Владението по изключение е дефинирано в нашето законодателство. Гражданското законодателство се дистанцира от дефинициите, изхождайки от латинската максима, че „всяка дефиниция е опасна”. Изключението за владението се дължи на многовековна традиция, още повече, че определението е заимствано от римското право (чл. 68 ЗС).

Според закона владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя. Така владението е определено още в древността, като използваният термин е „possessio”. Етимологията на думата показва, че тя се образува от термините „potis” (могъщ) и „sedere”, което ще рече, че още тогава владението се е схващало като фактическа власт, а не като правоотношение. Наложеният термин „possessio” се използва в много правни системи, а и у нас теорията и практиката означават исковете за защита на владението като посесорни.

Владението е с изключително широко практическо приложение и затова законодателството му отдава подобаващо място, а в теорията то се нарича още „преден пост на собствеността”. У нас подобна идея се съдържа в чл. 373 ГПК – текст, който задължава съдията изпълнител, когато налага възбрана върху недвижим имот, да провери данните за правото на собственост. Ако няма сигурни данни за собствеността, се взема предвид владението към деня на възбраната. С други думи, законът приравнява фактическата власт на ВП.

Според определението владението включва два елемента:

а) Обективен. Той се свързва с фактическата власт върху вещта. Нарича се corpus possessionis или само corpus. Той има ярко изразена външна проява. Това е властта, която владелецът упражнява върху вещта. Могат да се владеят както движими, така и недвижими имоти. Този елемент се доказва лесно и законодателят му определя самостоятелно място. Фактическата власт може да се упражнява както от владелеца, така и от друго лице.

б) Субективен. Той се изразява в държането на вещта като своя. Нарича се animus possidendi или просто animus. Той означава, че владелецът упражнява точно такива действия, каквито би извършвал и собственикът на имота. За разлика от обективния, субективният елемент е трудно доказуем, тъй като е част от психическия свят на субекта. Затова законодателят е установил в чл. 69 ЗС една оборима презумпция. Предполага се, че лицето държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Тя не само улеснява доказването, но и разпределя доказателствената тежест в процеса. Разбира се, нейното присъствие не освобождава съда от детайлно проучване на действителната фактическа обстановка (Постановление на Пленума на Върховния съд № 6 от 1974 г.). Наличието на субективния елемент има определящо значение за владението. С неговото отпадане владението се превръща в държане. Субективният елемент изисква извършване на действия, които по категоричен начин да доказват, че вещта се държи като своя. Това означава извършване на действия, които съответстват на определено ВП. Най-често се владее право на собственост. Това означава, че владелецът ще извършва действия, аналогични на собственика. Възможно е обаче да се владее и ограничено ВП. В литературата това се нарича „квазивладение”. При тази хипотеза владелецът извършва действия, които би извършвал и носителят на ограниченото ВП: ползва имота като ползвател или строи като носител на право на строеж. Субективният елемент е винаги личен. Той не може да се осъществява от другиго. Този елемент е налице и когато друг осъществява фактическата власт. Разбира се, доказването при тази хипотеза е много трудно, тъй като презумпцията в чл. 69 няма да намери приложение.

Законът разграничава две големи групи владения:
а) обикновено владение, наричано още недобросъвестно;
б) добросъвестно владение.

Тук отново се определя само добросъвестното, като извън него остава хипотезата на обикновеното владение. В закона владението еднозначно се посочва като индикация за ВП върху имота. Освен това обаче законодателството съдържа специална уредба, която дава възможност на владението като фактическа власт да прерастне във ВП. Законодателят намира за нормално една дълго време упражнявана фактическа власт да се превърне във ВП и това става по пътя на придобивната давност. Освен тези две важни практически значения на владението, законодателството съдържа специални норми, които уреждат правата на владелеца за направени от него разноски за имота и подобрения на имота. Това е една специална уредба, която дерогира общия ред за недопустимост на неоснователното обогатяване, уреден в чл. 55-59 ЗЗД.

Освен владението законът урежда в чл. 68, ал. 2 ЗС една друга разновидност на фактическата власт. Това е държането. То е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Става ясно от дефиницията, че при държането липсва субективният елемент. Тази липса най-често се демонстрира с действия от страна на държателя, които недвусмислено показват, че той държи вещта за другиго. Това може да бъде собственикът на вещта или владелецът. Макар и по-скромно по обем, държането има важно практическо значение, поради което се защитава от закона. Най-често срещаният държател е наемателят – лице, упражняващо фактическа власт, което показва, че държи вещта за друг чрез заплащане на уговорения наем. Такъв е влогоприемателят, залогодържателят и др.

Липсата на субективния елемент поставя държателя в по-неизгодно положение от владелеца. Държателят не се ползва от специалния ред за реализиране на разноските, направени за съхранение на вещта или за подобрения. За него остава общият ред по ЗЗД. Същевременно държането, колкото и да е продължително, не може да прерастне във ВП.