Влизане във владение на собствено жилище

[Иван Любомиров]

Имам следния проблем, на който се надявам, че бихте могли да дадете отговор. Притежавам собствено жилище. Преди 7 години, брат ми ме помоли да се настани в апартамента ми за нуждите на своята фирма и да го ползва като склад. Не сме подписвали никакъв договор за наем (все пак той ми е брат). От началото на 1998г. ключалките на апартамента бяха сменени и на мен ми беше отказан достъп до жилището ми. Брат ми започна да ме избягва и престана да контактува с мен. В продължение на 6 години той прекрати взаимоотношенията си с мен, като категорично ми отказа връщането на апартамента. През октомври миналата година изневиделица се появи у нас (живея при съпругата ми), уж разкаял се и ми заяви, че ако подпиша фиктивен договор, за да оправдае той "някакви" си разходи до две седмици ще освободи апартамента. Подписах договора, който изтича на 31.12.2004г. ПОЗНАЙТЕ! До този момент - нито вест, нито кост, а апартаментът продължава да бъде заключен за мен. Казаха ми че може да се изгони само след съдебен процес. Това ли ни е законовата уредба?!? Аз трябва да го съдя и да плащам пари на адвокати, след като срокът е изтелъл (а в договора няма клаузи за неговото продължаване). Какъв е редът, за да получа обратно жилището си? Благодаря ВИ!

[monteskio]

Само чрез съд!

[444]

Може да смените патроните на вратите и да влезете самоволно във владение на имота си. По принцип подлежите на наказателна отговорност по чл.323 от НК, но ако брат ви прояви токава наглост, че да се оплаче от вас в полицията или в прокуратурата, винаги можете да я избегнете като му върнете владението и след това вече ще трябва задължително да си заведете дело.

[Be you]

Изпращате нотариална покана за доброволно освобождаване на жилището поради изтичане на срока на договора за наем, т.е. поради отпадналао основание. Нотариусът ще Ви я оформи. Нотариалната заверка на подпис е 3 лв. и за изготвяне на поканата според нотариуса, но не повече общо от 3-5 лв.
След изтичане на срока за доброволно изпълнение имате три възможности.
1. Да искате съдействие от прокуратурата - на основание ЗСВ. Някъде във форума е разисквана точно процедурата, потърсете.
2. Чрез съда по реда на бързите производства чл.126а, б."в" от ГПК .
Това са законните пътища за разрешаване.
Другата трета възможност решавате Вие .
3. Изтича срока за доброволно изпълнение и влизате в апартамента, сменяте брави и други подобни. Нека той доказва, че сте извършили самоуправни действия.
Преценети няма ли и брат Ви някакви права над апартамента, какви са Ви отношенията. Проверете да не е извършил някакви сделки с имота Ви.

[Attorney at Law]

Щом има сключен договор за наем (не знам какво имате предвид под "фиктивен договор", но ако той притежава минимално изискуемото от закона съдържание за действителност - страни, предмет, цена, и най-вече - подписи, то той си поражда действие), в който вие сте се съгласили да му отдадете помещението под наем, то брат Ви обитава помещението на съвсем законно основание.
По въпроса за изтеклия срок на договора (пишете, че той е до 31.12.2004), мога да кажа, че ще се приложи чл. 236, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), съгласно който
"Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. ". Тъй като Вие (доколкото разбирам от постинга Ви) не сте се противопоставили на ползването на помещението (поне не официално) след като е изтекъл срока на договора, то този договор се счита за продължен за неопределен срок. И тогава следва да се приложи правилото за прекратяване на договори с неопределен срок - чл. 238 от ЗЗД:
"Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано ".
Т.е. Вие му изпращате официална нотариална покана, в която пишете, че

"на основание чл. 238 във връзка с чл. 236, ал.1 от ЗЗД, с настоящата покана Ви известявам, че прекратявам договора за наем сключен между нас на.... . в едномесечен срок от получаване на същата".

След изтичане на едномесечния срок, ако той все още не е напуснал имота, му изпращате нотариална покана, с която го поканвате да напусне имота, като му давате кратък срок (24, или 48 часа), и след това подавате веднага молба до Районния съд по местонахождение на имота по чл. 126ж от ГПК, в която пишете, че "Лицето Х, което сте допуснали в имота си отказва да го напусне след като сте го поканили по надлежния ред". Към молбата си прилагате:
1. Договора за наем (който е изтекъл);
2. Нотариалната покана, с която сте прекратили договора;
3. Нотариалната покана, с която го поканвате да освободи имота;

До 7 дни от получаване на молбата РСъд разглежда молбата и издава заповед за възстановяване на владението, която подлежи на незабавно изпълнение от органите на полицията ,или от кмета.

В най-общи линии това е най-бързия и безпроблемен начин за вас, като се има предвид положението в което сте (поне така както е описано от Вас). Ако имате въпроси - заповядайте!
Успех!

[Бо]

Подкрепям казаното от Attorney at Law . Мисля, че точно това е начинът, по който трябва да постъпите, но ако има и други по-различни мнения, преценете и тях.
Пишете как сте постъпили и как са се развили нещата! Успех!

[Иван Любомиров]

Благодаря за отзивчивостта Ви. Имам още един въпрос. Преди да пусна писмото си до Вас, бях в Софийска градска прокуратура при началника по надзора, който на моята жалба резолира да се изпрати до РПУ-то, съгласно член 63 по ЗМВР. Моля обяснете какви ще бъдат последиците от това мое действие, има ли смисъл от него, или направо да процедирам по предложения от Вас начин. Още веднъж Ви благодаря!

[bom]

126 ж при наличие на договор за наем е неприложим

[enigma]

Много професионално мнение!

[777]

Eniqma,не празнуваш ли ? Сега ще се включа по стария въпрос за лихвата.

[Иван Любомиров]

Защо чл126ж да е неприложим?

[enigma]

Ами колегата е чел 126ж, ал. 1 и не е стигнал до ал. 2. Затова:):):) Или има съмнения, че наемателят е ползвател.


777 - има време за празнуване - довечера или докато милата на заповяда друго:):):)

[Attorney at Law]

Това е така, спор няма! Но именно заради това е едномесечното предизвестие за прекратяване на договора за наем, тъй като с прекратяването на договора отпада и правното основание, въз основа на което лицето владее имота.
А изпращането на нотариалната покана за доброволно опразване на имота е необходимо условие за "отключването на процедурата по 126ж".

[didide]

От собствен горчив опит- СРС не иска да прилага чл.126 ж ГПК щом има макар и прекратен на каквото и да е основание договор за наем. Основават се на една статия на Кр.Влахов в "Собственост и право".
Не споделям застъпеното мнение в статията, но за съжаление СРС винаги отхвърля молбите по 126 ж ГПК щом има даже и следичка от нявгашен договор за наем.

[Be you]

За наемните правоотношения си има иск по общия исков ред - чл.126а, б."в" от ГПК, и не може по реда на административната процедура по 126 ж от ГПК.

[enigma]

А не мислите ли, че 126ж, ал. 2 ГПК дава завишена защита на ползвател, дори и по договор за наем, като ограничава спора само до защитата на владението?

След като може да се и избира между владелчески иск и иск за собственост примерна, или облигационен такъв, защо да не може в този случай да се избира между различен режим на защита по 126а и 126ж ГПК.

Примерно - ако се оспорва валидността на договора за наем - 126а, а ако претендирам нарушаване на владението от наемат с изтекъл договор - по-благоприятният път по 126ж. Освен това по 126а ГПК не може да се съедини иск за валидност с иск за връщане на имота, което сочи, че 126а и 126ж имат в предвид различен тип защита - във вторият случай е чисто владелческа и затова по-лесна.

[Be you]

По 126а от ГПК имаме нарушено владение поради неизпълнение на едно облигационно отношение, докато при 126ж от ГПК - поради противоправно поведение - отнето владение по насилствен или скрит начин. Противоправното поведение е близко до основанията за унищожаемост, но въпросът за валидност /нищожност или унищожаемост/ на договора не може да се поставя при хипотезата на чл. 126ж от ГПК. При нея може да липсва договорно основание.

[Иван Любомиров]

Благодаря за отзивчивостта Ви. Бихте ли ми казали как да процедирам, тъй като забелявзвам, че мненията се различават. Кой е най-сигурният начин да си получа апртамента, по възможност без да се водят съдебни дела. Благодаря Ви.

[enigma]

Ами Вие казвате същото, коети и аз - в единият тексти имаме владелческа защита, по другия - защита въз основа на облигационни правоотношения. За това сме нямали спор от първия момент. Ал. 2 на 126ж говори обаче за държател, а държател се става само въз основа на облигационно правоотношение - иначе си или владелец или никакъв. Тоест е възможна владелческа защита и ако си го пуснал в имота въз основа на договорно правоотношение.

Моя въпрос беше съответно - защо ищецът да няма право на избор дали иска защита по облигационен ред или по владелчески, каквато възможност има междувпрочем по ЗС и ЗЗД, при наличието на ал. 2 на 126ж ГПК.

[enigma]

Ами наемете си адвокат, който познава практиката на съда, по местоположението на имота.