чл.33 ЗС

[Деби]

Собственик съм на имот с отделен плсн.№ в съсобствен УПИ. В имота ми има самостоятелна жилищна сграда. Искам да продам имота. Трябва ли да го предложа на собствениците на другия имот на съсобствения УПИ ? Благодаря на всички,които изкажат мнение.

[Гост]

Ако се прочете чл. 33 заедно с чл. 66 ЗС: (Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33), май първо ще трябва да се предложи на съсобственика на парцела. Но, ако сградата е в режим на етажна собственост - всеки собственик на отделен обект в сградата може да го продаде без да го предлага на другите собственици на обекти в съсобствената сграда.
-----------------
Има едно интересно решение:


Решение № 465 от 21.06.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1568/99 г., IV г. о., докладчик съдията Жанин Силдарева

Бюлетин на ВКС, бр. 3/2000 г. - стр. 29

чл. 126ж - 126и ГПК

Разпоредбата на чл. 66 ЗС не намира приложение, когато собственик на терена е отстъпил право на строеж на част от предвидените за изграждане със застроителния план и одобрен архитектурен проект самостоятелни обекти в многоетажна сграда.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Производството е по чл. 218а, б. "а" ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Н. П. от гр. В. и П. И. П. от гр. В. срещу решение от 30.06.1999 г. по гр. д. № 167/1999 г. на В. окръжен съд, с което след като е отменено първоинстанционното на основание чл. 208, ал. 1 ГПК е постановено друго по съществото на спора. Уважен е предявеният от Й. С. и И. С. конститутивен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС срещу касаторите като е допуснато ищците да изкупят продадения на касаторите с нот. акт № 147, т. ХХХI по нот. д. № 8937/1997 г. недвижим имот, представляващ: магазин № 1 построен в партерния етаж в сградата, изградена в парцел VIII, в кв. 121 по плана на 7-ми микрорайон както и припадащите му се идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Поддържа се довод за неправилно прилагане на материалния закон - чл. 33, ал. 2 ЗС.
Ответниците по жалбата Й. С. и И. С. я намират за неоснователна и молят да бъда оставена без уважение.
За да уважи предявения иск, съдът е приел за установено, че в полза на С. С. е учредено право на строеж на четириетажна сграда в имот дворно място, съставляващо пл. № 8 в кв. 121 по плана на 7-ми микрорайон, гр. В. След реализирането на това право той е станал собственик на сградата. Ищците Й. и И. С. се легитимират като собственици на 1/2 идеална част от дворното място, върху което е построена сградата. С. С. се е разпоредил c жилище и магазин в сградата, като ги е продал на П., но не е предложил на собствениците на терена да закупят тези имоти, поради което иска по чл. 33, ал. 2 ЗС е основателен.
От фактическа страна по делото е установено, че Й. и И. С. са собственици на 1/2 идеална част от дворно място пл. № 8 в кв. 121 в 7-ми микрорайон на гр. В. с построената в него жилищна сграда. Правото на собственост са придобили на основание договор за замяна, сключен през 1988 г. (нот. акт № 104, т. ХIV, н. д. № 4564/1988 г.). Собственик на другата 1/2 от описания имот е трето лице М. А. През 1992 г. съсобствениците на имота М. А. и С. учредяват в полза на С. С., действащ като едноличен търговец, право на строеж на четириетажна жилищна сграда с магазини и гаражи в приземния етаж. В т. 2 на договора е уговорено, че праводателите А. и С. ще придобият собствеността на 1/2 ид. ч. от общата разгъната застроена площ, разпределена както следва: избени помещения с обща площ от 20 кв. м, от партерния етаж 35 кв. м застроена площ и трети, четвърти и мансарден етажи. С. С. ще стане собственик на избени помещения с обща застроена площ от 100 кв. м, на 82 кв. м застроена площ от партерния етаж и на първи и втори етажи.
След построяване на сградата С. се е снабдил с констативни нотариални актове за собственост на магазин № 1 с площ от 35.15 кв. м, построен в партерния етаж на жилищната сграда (н. акт № 133, т. ХII, по нот. дело № 8180/1997 г.) и за собственост на апартамента на първия надпартерен етаж. Същата година е продал тези два имота на Н. П.
Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът е направил извод, че С. се легитимира като собственик на цялата сграда на основание отстъпено му право на строеж, а ищците С. на 1/2 идеална част от терена, поради което са налице предпоставките на чл. 33, ал. 2 ЗС.
Съдът неправилно е възприел съдържанието на сключения между страните договор за суперфиция. Непрецизното му изготвяне следва да бъде преодоляно чрез тълкуване действителната им воля - чл. 20 ЗЗД. След анализ на уговореното в т. 2 от договора следва извода, че праводателите cа запазили за себе си правото на строеж на трети, четвърти и мансарден жилищни етажи, както и на 35 кв. м от първия (партерен етаж) целия със застроена площ от 126 кв. м и на 20 кв. м застроена площ от сутеренния етаж, в който са изпълнени мазета. Договорът е сключен при издадена виза за проектиране, но без да има одобрен архитектурен проект, поради което страните не са конкретизирали обектите, намиращи се в сутеренния и първия (партерен) етажи, на които всеки един ще стане индивидуален собственик. След построяването на сградата С. е придобил правото на собственост на първи и втори жилищни етажи, а С. и А. са станали съсобственици на трети, четвърти и мансардния жилищни етажи. С. и А. са станали съсобственици и на 20/126 ид. част от сутеренния етаж и на 35/126 идеални части от първия (приземен етаж) застроен с магазини. Това следва от клаузите на договора. При снабдяване с констативния нот. акт № 133, т. ХII по нот. д. № 8180/1997 г. пред нотариуса е представен и "разпределителен протокол". Въз основа на него нотариусът е приел за установено, че С. се легитимира като собственик на магазин № 1 с площ от 35.15 кв. м. Този документ не е представен по делото.
При тези данни изводът на съда, че С. са собственици само на терена, не се подкрепя от данните по делото. Неправилен е и изводът, че нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС може да намери приложение в случаите, когато правото на собственост на терена принадлежи на един правен субект, а правото на собственост на сградата на друг. В този случай не е налице съсобственост, съпритежаване, на вещно право върху един реално обособен недвижим имот. Съгласно разпоредбата на чл. 63, ал. 2 ЗС правото на собственост на сградата може да се прехвърля отделно от земята. Под съсобственост по смисъла на чл. 30 ЗС се разбира съвместното притежаване на правото на собственост на самостоятелен обект на вещното право. В случая теренът и сградата са различни обекти. Следва да се има предвид и това, че построената сграда не е еднофамилна. Ако тя беше такава, то на основание чл. 66 ЗС собственикът на сградата, при разпореждане с правото на собственост върху нея следваше да предложи първо на собственика на терена да я изкупи при условията на чл. 33, ал. 2 ЗС, към който чл. 66 ЗС препраща. В случая собственикът на терена е отстъпил право на строеж на многоетажна жилищна сграда с различни самостоятелни обекти в нея - жилища и магазини, гаражи, като е запазил за себе си правото да построи само една част от тях. Със застрояването на парцела със сграда с повече от един самостоятелни обекти от изброените по-горе, теренът придобива обслужващ характер. Между собствениците на отделните обекти в сградата възниква етажна съсобственост по отношение на общите й части. Парцелът, в който е построена сграда с множество самостоятелни обекти загубва самостоятелното си значение и тъй като ги обслужва, се подчинява на режима на етажната собственост, а собственикът на терена не може да претендира на основание чл. 66 във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС собствениците на отделни обекти в сградата да се разпореждат с тях след като предложат той да ги изкупи. Съобразно изложеното обосноваването на приложимостта на чл. 33, ал. 2 ЗС в отношенията на С. С. със С. е направено в нарушение на материалния закон.