forum.lex.bg

Здравейте!
Моля за Вашата експертна помощ по следния казус:

ОФИС, разположен на обособен офис етаж. Офисетажът е в новопостроена жилищна сграда.
За офис етажа има самостоятелен вход, вратата, на който води единствено и само до офисите! До този вход за към офисите се стига по малък безистен(около 10-тина метра).
Към жилищната част на сградата (и съответно към апартаментите) се влиза от друг вход и входна врата!

МАГАЗИНЪТ се намира на ниво улица в(под) горната жилищна сграда. Магазинът е със собствена входна врата на самата улица.
И двата описани по-горе обекта не ползват нищо от етажната собственост- нито ток; нито асансьор, нито чистач и пр.
За офисът и магазинът обаче домоуправителят иска по 12 лв/месец (отделно за офиса и отделно за магазина) за поддръжка; управление на етажната собственост и консумативи-ток и пр.!? Обосновава се с това, че:
* според чл.51 (ал.1) от Закон за етажната собственост: "Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците ползвателите и обитателите.";
*според чл.51 (ал.5) можел да претендира дори да се събира за горните обекти от три до пет такси!?

Това ми се струва напълно алогично, тъй като и двата обекта имат самостоятелни входове и нулева консумация по отношение на всички разходи, касаещи поддръжката и управлението на етажната собственост!
ВЪПРОСИТЕ МИ КЪМ ВАС СА:
1.Така описаните офис и магазин част от етажната собственост ли се явяват? ;
2. Трябва ли за тях да се плаща изискваната от домоуправителя такса? Ако ДА на какво основание? Ако НЕ на какъв чл. да се позова, че отказвам да плащам исканата такса!?

Предварително и сърдечно Ви Благодаря за отговорите!

Те имат самостоятелни входове, да почна пръв/първа. Но, имат общ покрив, предполагам, обща вътрешна канализационна с-ма, имат сигурно общ водопровод, захранващ, имат общи стени, тавани, а като се размисля сигурно и други неща ще изникнат. Прав ли съм? Аз като управител, ако съм управител, също бих поискал прилагането на чл. 51 и пр. алинеи.

leksik написа:...
1.Така описаните офис и магазин част от етажната собственост ли се явяват? ;
...

ДА!

leksik написа:...
2. Трябва ли за тях да се плаща изискваната от домоуправителя такса? Ако ДА на какво основание? Ако НЕ на какъв чл. да се позова, че отказвам да плащам исканата такса!?...

ДА, но Чл.51 - ал.(5) от ЗУЕС, е неприложим във Вашия случай!

Кажете на Вашия Управител (Председател на УС на ЕС), да се запознае по-обстойно с Чл.51, ал.(6) от ЗУЕС и да си го прочете няколко пъти!

ЗУЕС - Чл. 51. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).
(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и 3.
(5) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.
(6) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.
(7) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.

чл. 51 ал 1 Разходите за управление и подръжка в ЕС се разпределят ПО РАВНО според броя на собствениците, наемателите, обитателите.
Четейки следващия член ,че децата до ... год.се освобождават се налага извода : ЩО Е ТО ПО-РАВНО и СПОРЕД БРОЯ ...Извод: определя се такса 5 лв. на лице /човек -За апартамент 150 кв.м. с двама собственика съпруг и съпруга ще плащат ПО-МАЛКО т.е 10 лв. , от собственик в апартамент от 60 кв.м и с 5 членно семейство /обитатели съпруг, съпруга деца на 14 и 16 години и родител т.е сумата 25 лева. Е що за норматив, ако е така. Какво поощрява ЗУЕС

Също по казуса- имам магазин с вход от улицата: не ползвам портиер, охрана 24 часова на партера на жилищната част / / чистачка стълбище, прозорци , , разход по осветление , ток за асансьор, почистване стълбище, стъкла, боядисване на стълбище след време и т.н. И ще плащам за нещо ,което не ползвам ! НЕВЕРОЯТНО !
Е добре ,ако всичко е така ще плащам за две продавачки, може и само за една, а големите семейства с по 5-7 човека ще си плащат по този член. повече!
По Черноморието тези неща се определят по друг начин. Точно -според собственост т.е. кв.м на собствеността и определената такса на ОС напр. 4 евро Пример апартамент от 50 кв.м х 4 евро равно на 200 евро това е годишната такса.

Това, че се разпределят по-равно, хич не означава това, което казвате. Защо ? Защото за поддръжка се разпределят, ама за управление са на обект. Защо на обект ? Защото така е прието. Такава е практиакта.

ЗУЕСа е един див запад. Практиката се отклонява от закона. Това е нормално в ЗУЕС.

Винаги можете да потърсите съдебна защита. Ако не сам, чрез адвокат. Успех.

Хубаво е, че познавате и цитирате ЗУЕС, но ... практиката показва друго.
ОС на конкретна ЕС решава:

1.Средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ ще се събират целево - за конкретен ремонт;
2. Разходите за управление и поддържане ще се разпределят според броя собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, но живущите на 1 и 2 етаж няма да заплащат поддръжка и електроенергия за асансьора.

Или друг вариант - асансьора е с чип (който се ползва - плаща), почистване стълбище не се прави организирано ... пари не се събират принципно.

Кой ще оспори такова решение?

todorst написа:...

Приятелю - след като си си направил отделна, нова тема - защо „възкресяваш“ тази, от преди 8 години?

към Христев : Говорим за ЗАКОН . ЗУЕС ! Практиката не може да противоречи на закона . Това се нарича НЕЗАКОННО ! Е, за нарушителите на този закон не се търси наказателна отговорност както за други закони. Пишете,че тази такса за УПРАВЛЕНИЕ И ПОДЪРЪЖКА е с два компонента и да се определя по отделно. В случая с магазин с лице и вход самостоятелен от улицата - не виждам за какво управление става дума. Относно подЪръжката : портиер, чистачка почистване, осветление, асансьор и т.н. НЕ ги ползвам.
Жоре, Нова тема, но пълен пас !

Аз не казвам, че е законно. Казвам каква е практиката. Не е случайно съществуването на сентенция по въпроса - "Правото, това не е законът"

Мислете както искате, това няма да промени нито практиката, нито закона.

сентенцията е : Законът и Правото са едно неразривно цяло. Какви са тези разнобой ? Има такса за управление и се изчислява според броя на собствениците, обитателите, .........., и такса за ремонт изчислявана на обект, апартамент, магазин .... ЗУЕС чл. 51 е ясен. Не може да има противоречива т.е. НЕЗАКОННА противоречива практика. Нарушителите на Закона се санкционират. Минаваш на червено , камера и санкция- нарушил си Закона. Шамаросваш булката - домашно насилие - санкция. Да, ама практиката е да си шамаросваш булката !!!
Дали не е открит НОВ юридически факултет, където преподават практика , а не закон

tochotocho написа:сентенцията е : Законът и Правото са едно неразривно цяло.

Да, ама .. не!

Ива основен принцип - искове се предявяват само от заинтересована страна.
В закона пише „ Разходите се разпределят ПО РАВНО“. Вконкретна ЕС си правят тяхно разпределение. Вие - като какъв ще осторвате решението?

За да спазва законите и да има разбирателство, етажната собственост следва да поддържа поне два фонда, в които да набира средства, като разпределянето на задълженията към всеки фонд е на различен принцип.

1. Фонд "Ремонт и обновяване на сградата" за сериозни текущи или основни строително-ремонтни намеси в общите части на сградата, с трайни и дългосрочни вложения - отнася се за всички съсобственици в цялата сграда; определя се една годишна сума, която трябва да бъде набирана ежегодно в този фонд и да бъде разходвана само за ремонт и обновяване на общи (за всички съсобственици в сградата) части от сградата, по смисъла на ЗС, ЗУТ и ЗУЕС. Тази сума се разпределя между всички съсобственици в сградата - според % идеални части които притежават по документ за собственост и е дължима, независимо дали СОС е обитаван/ползван или не.
(Пример: Ако на ОС на ЕС сме решили да събираме годишно по 1000 лв - за по-лесно пресмятане на дяловете е препоръчително ежегодната сума да е кратна на 1000 - и аз притежавам само един гараж с 0.54% от ид.ч. на сградата, ще дължа 5,40 лв годишно. Но, ако имам и апартамент с 3.68% от ид.ч. на сградата, ще дължа отделно още 36.80 лв годишно.)

2. Фонд "Текущи нужди и текуща поддръжка на..." - отнася се за ползващите собственици и обитатели на реални части от сградата, съоръженията, елементите и др., за които реални части ЕС заплаща месечни или годишни абонаменти за поддръжка или за дребни ремонти от рода на смяна на крушки, ключове за осветлението, дръжки на врати, брави и т.под. В този фонд средствата се набират чрез точно определена месечна вноска на брой ползватели, определена с решение на Общото събрание на ЕС, като се прилага правилото за изключване на деца до 7-годишна възраст. За кучета се плаща също месечна вноска - за всяко куче, колкото за един възрастен човек. При продължително (повече от месец) отсъствие от сградата домоуправителят се уведомява чрез писмена декларация от отсъстващите обитатели за срока на отсъствието, като се запазва задължението за месечна вноска за един обитател и за обекта, от който ще се отсъства.
(Пример: Ако в моя дом сме 5 обитатели с 2 кучета, ще дължим регулярно по 7 месечени вноски. Ако през по-топлите 3-4 месеца от годината имаме възможност да живеем на вилата си, заедно с кучетата си, към този фонд ще дължим само по една месечна вноска за периода на декларираното си отсъствие.)

3. При СОС със самостоятелен достъп, отделен от входа към жилищните обекти, или при сгради с два и повече жилищни/нежилищни входа, следва да има отделен фонд/ отделни фондове от типа "за ремонт и поддръжка" и "за текущи нужди и текуща поддръжка на...":

Фонд "Ремонт и поддръжка на жилищния вход" (или фонд за всеки отделен вход към няколко СОС - "... на вход А", "...на вход Б", "... на офиси и магазини" и т.н.), в който да се набира годишна сума за по-трайни и дългосрочни вложения на средства, (които са сериозни на днешно време), препоръчително е да е кратна на 1000, разпределена според % относителни ид.ч. на СОС, до които се достига през съответния вход, като задълженията към този фонд са само на собствениците на СОС, до които се достига през съответния вход, определени чрез преразпределяне на % ид.ч. на тези СОС, приравнени към 100%.

Всичко за последния фонд важи и за Фонд "Текущи нужди и текуща поддръжка на..." за съответния отделен вход към няколко СОС.

Екселската табличка е чудесен помощник в тази звучаща сложно, но иначе не особено сложна аритметика.

П.П. Моят дом започва още от тротоара около сградата ни, а не от входната врата на апартамента ми.

Здравейте!
Първо - последния пост по темата е от преди 7 месеца.

После - това са пожелания.

stozashto написа:За да спазва законите и да има разбирателство ...

То хубаво законите, ама като няма разбирателство - изобщо? Колко сгради „в режим на етажна собственост“ на практика нямат регистрирани сдружения, в които не се провеждат истински общи събрания - с протоколи, с проверка на кворум (според процента идеални части, които са представени), с деклариране на присъствие и отсъствие ...
Това „стандартно“ разпределение на „Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост“ (а не „фонд "Текущи ...“) - също е глупаво. Кой ще плаща и кой не - се решава на място. В нашата сграда - 1 и 2 етаж не плащат за асансьор. В съседната асансьора е с чип и плаща само който го ползва.

Здравейте,
Разбира се, че за конкретните комбинации от разнородни собствености на разнородни СОС, с различни начини на ползване на различните части от сградите, включително и с различен достъп до тях, етажната собственост може да въведе собствени конкретни правила, но те трябва да бъдат ясни, да не ощетяват никого и да бъдат в унисон с правилата на ЗУЕС, ЗС и ЗУТ, просто трябва да се подхожда с разум.
Регистрирането на СС не е задължително, за да има ясна и работеща организация за обгрижването на ЕС.

Обичайно нежеланието за плащане възниква поради неяснота кой колко е длъжен да плаща и да няма ощетени, защо изобщо е длъжен да плаща, защо е длъжен да плаща точно толкова, кога трябва да плаща, за какво точно се събират парите, за какво точно се разходват, налице ли са разходни документи за плащанията и т.н., и т.н.

Колкото до неразбирателството - за него рецепта няма, още повече ако е налице някой величаещ се съсед или някой чисто и просто инатлив... С такива е нужен по-индивидуален подход - с много търпение и с двойно повече постоянство в настойчивостта, пък ако со кротце и со благо не става... знаете продължението, макар и не буквално - има начини, разписани в законите.

И още нещо - ако знаете за някой "професионален домоуправител", който да се ангажира с осигурено ранно сутрешно почистване на среднощно навалелия една педя сняг пред входа на жилищна сграда, без да се нахалства за почистване и пред гаражите, свиркайте силно, че да се абонираме при него.

П.П. Извинете, но не разбрах репликата за 7-те месеца... И това не са пожелания, а действаща организация, с готови таблици, в които само се попълват данните и всичко е прегледно и ясно. Зная жилищни сгради, в които тази форма на организация и отчет работи, затова си позволих да я споделя.